この路線価図は目黒区自由が丘2丁目あたりです。
ご自身で路線価を調査したい場合は、ここからお調べください。
路線価図では、赤丸で囲んだ部分にあるような「四角い印」を発見するときがあります。
これ、「公示地」「基準地」の場所がわかるように「四角い印」が付けられているのです。
ここで取り上げた路線価図では、その四角い印の中に、「公6」「基1」とあります。
「公6」 ⇒ 公示地ナンバーは目黒6
「基1」 ⇒ 基準地ナンバーは目黒1
ということを表しています。
次に、公示地価・基準地価をネットで調べます ここから調べます
「東京都」⇒「目黒区」と進め、調査対象を「地価公示・都道府県地価調査の両方」と指定、
「検索」をクリックしますと、目黒区の公示地価と基準地価の両方がズラッと出てきます。
その中から、今回の自由が丘2丁目の調査地点だけ取り上げてみます。
上段が毎年 1月1日時点 の地価を、国交省 が発表する「公示地価」
下段が毎年 7月1日時点 の地価を、各都道府県 が発表する「基準地価」 です。
この自由が丘2丁目の調査地点は、「公示地」と「基準値」が同じ地点ですが、
このような「公示地」と「基準値」が同じ調査地点であるケースは少ないです。
さて、価格ですが、どちらも「1,120,000円/㎡」となっていますね。
不動産業者はこれを「0.3025」で除算して「3,702,479円/坪」と坪単価に直したりします。
ここで、公示地価と基準地価が同じ価格ということは、
「この自由が丘２丁目の調査地点においては、半年間の地価変動はない」 と、
各関係行政庁が発表していることになります。
今現在、この調査地点が売買された場合、
「1,120,000円/㎡」という価格が妥当なのか？ については、何とも言えません。
公示地価・基準地価と実際の成約価格には開きがある場合が多いからです。
ただ、「地価が変動していない」という発表は、比較的信頼度が高いと思います。
公示地価・基準地価は、価格そのものは「一つの価格水準」程度と認識し、
どちらかと言えば、「上昇トレンドなのか？」「下落トレンドなのか」に留意すべきと思います。
それは、「有利に売却するならいつ？」という指針を与えてくれるからです。
改めて、本ブログの表題は「自宅の路線価から土地価格を推測する方法」でした。
最初の路線価図をもう一度見ていただきますと、公示地・基準地の場所がわかる「四角い印」の上に「900C」という数字が記載されています。
この数字、あたかも道路の上に記載されているので、「路線価」と呼ばれています。
900という数字は、900×1000円 つまり、「900,000円/㎡」を意味します。
この道路に接する土地の所有者に相続が発生しますと、
土地1㎡当り900,000円の相続資産として評価されます。
さておき、ここで肝心なのは、公示地価・基準地価「1,120,000円/㎡」と「900,000円/㎡」の関係です。
実は、我が国の場合、路線価が設定されている場所においては、
「公示地価・基準地価」×80% ≒ 「路線価」 となっています。
実際に計算してみますと、「1,120,000円/㎡」×80% = 896,000円 ≒「900,000円/㎡」です。
従いまして、ご自宅の路線価を調べ、「路線価」÷80% と計算すれば、
ご自宅がもし公示地であったと仮定した場合の、公示(類推)地価が試算できます。
比較的地価が安定している時は、この方法でご自宅の土地価格を推測することができます。
ただ、土地(土地に限らず不動産)の価格は、様々な価格形成要因から影響を受けます。
特に地形が不整形であったり、土地面積が過大・過小だったりする場合は注意が必要です。
(ご参考まで)
「地価公示法」という法律がありまして・・
「第1条の2」に「土地の取引を行うものの責務」が下記の通り定められています
「都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行なう者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行なうよう努めなければならない。」
